Arsa sahipleri
Kat karşılığı sözleşmesi: imzadan önce 30 maddelik kontrol listesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde olması gereken 30 madde: noter şekli, daire daire paylaşım, teknik şartname, teminat, kademeli tapu devri, kira yardımı, gecikme tazminatı ve fesih.
Güncelleme: 26 Eylül 2026 · 7 dk okuma · epcport ekibi
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesinde arsa sahibi arsa payının bir kısmını müteahhide devretmeyi, müteahhit de binayı yapıp belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir. Bir binanın 20–30 yılını belirleyen bu belgeyi imzalamadan önce aşağıdaki 30 maddeyi tek tek kontrol edin.
Bu liste hukuki danışmanlık değildir. İmzadan önce sözleşmeyi gayrimenkul alanında çalışan bir avukata inceletin.
Sözleşme taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu şekle uyulmayan sözleşmeler bu yönüyle geçersiz sayılabilir.
Şekil ve taraflar
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapılıyor? Yalnız imza onayı (onaylama) yetmez.
- Tüm maliklerin ya da yetkili vekillerinin imzası var mı? Vekâletnamelerin kapsamı bu sözleşmeyle uyumlu mu?
- Müteahhidin unvanı, vergi numarası, ticaret sicil numarası ve müteahhitlik yetki belge numarası yazılı mı?
- Taşınmaz ada, parsel, yüzölçümü ve tapu bilgileriyle eksiksiz tanımlanmış mı?
Proje ve paylaşım
- Esas alınan mimari proje ya da avan proje belirtilmiş ve sözleşmeye eklenmiş mi?
- Paylaşım yalnız yüzdeyle değil, daire daire yazılmış mı? Kat, cephe, brüt ve net m², bağımsız bölüm numarası.
- Hangi dairenin kime kalacağını gösteren paylaşım krokisi ekte mi?
- Otopark, depo, bahçe kullanımı ve ortak alanların paylaşımı yazılı mı?
- Proje değişirse (emsal artışı, kat eklenmesi) paylaşımın nasıl güncelleneceği belirtilmiş mi?
Teknik şartname
- Malzeme listesi marka, model ya da kalite sınıfıyla ekte mi? "Birinci sınıf malzeme" gibi belirsiz ifadeler yetmez.
- Zemin etüdü, deprem yönetmeliğine uygunluk ve yapı denetim süreci anılmış mı?
- Isı ve su yalıtımı, asansör, otopark, jeneratör gibi teknik kalemler net mi?
Süreler
- Ruhsat alma süresi yazılı mı?
- İnşaata başlama ve teslim tarihi ya da ruhsattan itibaren ay sayısı net mi?
- Mücbir sebepler sınırlı ve tanımlı mı? Her gecikmeyi mücbir sebep sayan geniş ifadelerden kaçının.
- Aşamaları ve tarihlerini gösteren iş programı ekte mi?
Güvenceler
- Müteahhit teminat veriyor mu (banka teminat mektubu, ipotek vb.)? Tutarı ve iade koşulları yazılı mı?
- Tapu devri kademeli mi? Müteahhide düşen arsa payları inşaat seviyesine göre (ör. kaba inşaat, ince inşaat, iskân) mı devrediliyor?
- Müteahhidin sözleşmeyi ya da haklarını arsa sahibinin yazılı onayı olmadan üçüncü kişiye devretmesi yasaklanmış mı?
- İnşaat sigortası ve DASK kimin sorumluluğunda yazılmış mı?
Para
- Kira yardımının tutarı, başlangıcı, ödeme günü ve artış şekli yazılı mı? Teslime kadar sürüyor mu?
- Gecikme tazminatı aylık ve somut mu? Ör. her geciken ay için daire başına emsal kira bedeli.
- Cezai şart tutarı caydırıcı mı?
- Vergi, harç, noter, ruhsat, yapı denetim, abonelik ve iskân masraflarının kimde olduğu tek tek yazılı mı?
- Varsa bedel farkı ya da şerefiye ödemeleri net mi?
Teslim ve iskân
- Teslim tutanağı ve eksik iş listesi süreci tanımlı mı?
- Yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınması müteahhidin yükümlülüğünde mi, süresi yazılı mı?
- Ayıplı işler ve garanti süreleri belirtilmiş mi?
Fesih ve uyuşmazlık
- Hangi durumlarda sözleşme feshedilebilir? Fesihte yapılan imalatın ve devredilen tapuların ne olacağı yazılı mı?
- Uyuşmazlıkta yetkili mahkeme ve tebligat adresleri belirtilmiş mi?
En sık yapılan dört hata
- Yüzdeyle anlaşıp daireleri sonraya bırakmak. Hangi dairenin kime kalacağı imzada belli olmalı.
- Tapuların tamamını en başta devretmek. Müteahhit işi yarıda bırakırsa en zor durumda kalınan senaryo budur.
- Teknik şartnameyi eklememek. Malzeme kalitesi konusundaki anlaşmazlıkların çoğu buradan çıkar.
- Genel vekâletname vermek. Vekâletname yalnızca bu sözleşmenin gerektirdiği işlemlerle sınırlı olmalı.
Sık sorulanlar
Kat karşılığı sözleşmesi noterde mi yapılmalı?
Evet. Sözleşme taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu şekle uyulmayan sözleşmeler bu yönüyle geçersiz sayılabilir.
Tapu devri ne zaman yapılmalı?
Güvenli yöntem kademeli devirdir: müteahhide düşen arsa payları inşaatın belirli aşamalarında, örneğin kaba inşaat, ince inşaat ve iskân sonrasında devredilir. Tüm payların en başta devredilmesi arsa sahibini en çok riske sokan uygulamalardan biridir.
Kira yardımı zorunlu mu?
Kanuni bir zorunluluk değildir, pazarlık konusudur. Anlaşıldıysa tutarı, başlangıç tarihi, ödeme günü ve süresi sözleşmeye açıkça yazılmalıdır.
Diğer rehberler