Arsa sahipleri ve müteahhitler
Kat karşılığı oranı nasıl hesaplanır? Formül ve örnek hesap
Kat karşılığında arsa sahibinin payını emsal, inşaat maliyeti ve bölgedeki satış fiyatı belirler. Formül, adım adım örnek hesap ve oranı değiştiren etkenler.
Güncelleme: 26 Eylül 2026 · 6 dk okuma · epcport ekibi
Kat karşılığında "doğru oran" diye tek bir sayı yok. Oranı, bölgede yeni bir dairenin kaça satıldığı ile binayı yapmanın kaça mal olduğu arasındaki fark belirler. Müteahhit maliyetini ve kârını kendisine kalan dairelerin satışından çıkarmak zorunda; geri kalan pay arsa sahibinindir.
Formül
Arsa sahibinin payı = 1 − (toplam maliyet × (1 + müteahhit kârı) ÷ projenin toplam satış değeri)
- Emsal alanı = parsel alanı × emsal (KAKS). İmar durumu belgesinde yazar.
- Brüt inşaat alanı, emsal alanından büyüktür: merdiven, balkon, otopark gibi emsal dışı alanlar eklenir. Kabaca emsal alanının 1,3–1,5 katı.
- Satılabilir alan, bağımsız bölümlerin brüt toplamıdır. Kabaca emsal alanının 1,1–1,3 katı.
- Toplam maliyet = brüt inşaat alanı × m² maliyeti, artı proje, ruhsat ve finansman giderleri.
- Satış değeri = satılabilir alan × bölgedeki yeni daire m² fiyatı.
Örnek hesap
| Kalem | Değer |
|---|---|
| Parsel alanı · emsal | 800 m² · 1,5 |
| Emsal alanı | 1.200 m² |
| Brüt inşaat alanı (×1,4) | 1.680 m² |
| Satılabilir alan (×1,2) | 1.440 m², ~13 daire |
| İnşaat maliyeti | 30.000 TL/m² + %12 proje ve finansman |
| Toplam maliyet | 56,4 M TL |
| Müteahhidin hedef geliri (%25 kâr) | 70,6 M TL |
| Satış değeri (85.000 TL/m²) | 122,4 M TL |
| Arsa sahibinin payı | %42,4 (~5,5 daire) |
Aynı projede satış fiyatı yalnızca %10 düşük olsaydı arsa sahibinin payı %42,4 yerine %35,9 olurdu. Oranı en çok etkileyen şey bölgenin satış fiyatıdır.
Kendi arsanız için hesaplayıcıyı kullanın →
Oranı değiştiren etkenler
| Etken | Arsa sahibinin payına etkisi |
|---|---|
| Bölgedeki yeni daire fiyatı yüksek | Artırır |
| İnşaat maliyeti yüksek | Azaltır |
| Kira yardımı yüksek, teslim süresi kısa | Müteahhidin maliyetine eklenir; oranı biraz azaltabilir |
| Faiz ve finansman maliyeti yüksek | Azaltır |
| Emsal yüksek | Daha çok daire demektir; toplam değeri artırır |
| Köşe parsel, geniş cephe, iyi zemin | Satış değerini ve pazarlık gücünü artırır |
Resmi birim maliyetler ne işe yarar?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı her yıl yapı yaklaşık birim maliyetlerini yayımlar. Bu rakamlar harç ve resmi hesaplar içindir; piyasadaki gerçek maliyet çoğu zaman daha yüksektir. Hesaplarken müteahhitlerden aldığınız güncel maliyetleri kullanın.
Sık sorulanlar
Kat karşılığında arsa sahibi yüzde kaç almalı?
Sabit bir oran yoktur. Oran, bölgedeki yeni daire satış fiyatı ile inşaat maliyeti arasındaki farka bağlıdır. Satış fiyatının yüksek olduğu bölgelerde arsa sahibinin payı artar, düşük olduğu yerlerde azalır. Kendi arsanız için hesaplayıcıyı kullanın ve en az üç teklif alın.
Oran sözleşmeye yüzde olarak mı yazılmalı?
Hayır, daire daire yazılmalı: hangi kat, hangi cephe, kaç metrekare ve bağımsız bölüm numarası. Yalnızca yüzde yazmak dağılımda anlaşmazlığa yol açar.
Kira yardımı orana dahil mi?
Genelde ayrı bir kalemdir ama müteahhit için maliyettir. Yüksek kira yardımı veren bir teklifte oran biraz daha düşük olabilir; teklifleri ikisini birlikte değerlendirerek karşılaştırın.
Diğer rehberler